Vos revenus
Salaires, revenus fonciers et autres revenus stables et récurrents pris en compte par l'établissement prêteur.
Avant de rechercher un bien, connaître sa capacité d'emprunt permet de cibler des projets réalistes et d'éviter de perdre du temps sur un bien hors budget. Voici les principaux critères pris en compte par les établissements prêteurs.
Question fréquente
La capacité d'emprunt correspond au montant qu'un établissement prêteur est susceptible de vous accorder, compte tenu de vos revenus, de vos charges et des règles d'octroi en vigueur. Elle détermine, avec votre apport, le budget total dont vous disposez pour votre projet immobilier.
La règle de référence
Le taux d'endettement, aussi appelé taux d'effort, correspond à la part de vos revenus nets consacrée au remboursement de vos crédits, assurance emprunteur comprise. Depuis janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues contraignantes pour les établissements prêteurs.
Une marge de flexibilité existe : les banques peuvent déroger à ce plafond pour une partie limitée de leurs dossiers, notamment au bénéfice de certains primo-accédants. Cette marge reste à l'appréciation de chaque établissement.
Les critères examinés
Salaires, revenus fonciers et autres revenus stables et récurrents pris en compte par l'établissement prêteur.
Crédits en cours, pensions versées et autres engagements financiers réguliers.
Il peut couvrir certains frais liés à l'acquisition et rassurer l'établissement prêteur.
Elle influence directement le montant de la mensualité et le coût total du crédit.
Un indicateur complémentaire
Le reste à vivre correspond au montant dont dispose votre foyer une fois les charges fixes payées, dont la mensualité du crédit. Les établissements prêteurs l'examinent en complément du taux d'endettement, en particulier pour les foyers nombreux ou aux revenus plus modestes, afin de vérifier que le projet reste soutenable au quotidien.
Un poste souvent sous-estimé
Au prix d'achat s'ajoutent généralement des frais annexes : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier, et le cas échéant frais d'agence. Ces montants varient selon la nature du bien (ancien ou neuf) et les établissements concernés : ils doivent être anticipés dans votre budget global, au-delà du seul prix affiché du bien.
Un point de départ utile
Connaître votre budget réel avant de visiter des biens permet de cibler des annonces réalistes, d'éviter les déceptions et de préparer un dossier solide dès qu'une opportunité se présente.
Pour aller plus loin
Les grandes étapes d'un premier achat, de l'estimation du budget à la signature.
En savoir plus →Comprendre les leviers qui déterminent le coût de votre crédit immobilier.
En savoir plus →Votre accompagnement
CMost Courtage & Conseil est spécialisé en assurance emprunteur. Pour l'estimation de votre capacité d'emprunt et le montage de votre financement, CMost réalise une première analyse de votre projet et vous oriente vers un partenaire spécialisé qui étudie, monte et suit votre dossier. CMost reste votre interlocuteur tout au long de la démarche.
Questions fréquentes
Il s'agit de la part de vos revenus nets pouvant être consacrée au remboursement de vos crédits, plafonnée à 35 % depuis les recommandations contraignantes du HCSF entrées en vigueur en janvier 2022, assurance emprunteur comprise.
Il n'est pas systématiquement obligatoire, mais il peut faciliter l'obtention du financement et couvrir certains frais liés à l'acquisition. Chaque dossier est étudié selon votre situation globale.
Elle est en principe limitée à 25 ans, avec une tolérance jusqu'à 27 ans dans certains cas encadrés, notamment pour les biens vendus en l'état futur d'achèvement.
Oui, il constitue un indicateur complémentaire examiné par les établissements prêteurs, en particulier pour vérifier que le budget reste soutenable au quotidien après le paiement des charges fixes.
CMost Courtage & Conseil réalise une première analyse de votre projet, puis vous oriente vers un partenaire spécialisé qui prend en charge l'étude, le montage et le suivi du dossier de financement.
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